4. okruh

Majetkové ocenění můžeme definovat jako soubor individuálně oceněných položek majetku, od kterého odečteme veškeré závazky společnosti. Toto pojetí používáme vždy v případech, kdy podnik nesplňuje princip going concern a nelze z dlouhodobého hlediska očekávat výnosový potenciál podniku (podnik netvoří hodnotu). Alternativně je možné některé majetkové metody použít v případě, kdy je nutné použít k ocenění více metod. Toto ocenění lze také využít k ocenění nemovitostních společností (ocenění podniku je majetkové, ale vlastní nemovitosti jsou oceněny výnosově nebo porovnáním). Dalším typickým případem majetkového ocenění jsou společnosti holdingového typu (dceřiné společnosti mohou být oceněny výnosově, ale holdingová struktura nevytváří hodnotu a proto je oceněna majetkově).

Při ocenění na základě majetku podniku musíme důkladně analyzovat, z jakého důvodu společnost oceňujeme. Můžeme využít likvidační metodu, která je svým způsobem jedinečná anebo substanční metodu, při čemž vybíráme z několika druhů substančních metod.

V následujících částech se seznámíme s jednotlivými metodami v rámci majetkového ocenění.

Likvidační hodnota

První metodu majetkového ocenění, kterou si představíme, je likvidační hodnota. Tu použijeme zejména v těchto případech:

1. Ocenění ztrátových podniků.
2. Odhad dolní hranice hodnoty podniku (zároveň také „jistá“ hodnota pro investora).
3. V případech záchranného plánu na sanaci podniku (ozdravení).
4. Ocenění neprovozního majetku společnosti (z akademického hlediska, ovšem v praxi se velice často k ocenění tohoto majetku používá metoda substanční).
5. Jako součást amortizační metody.

Postup metody je jednoduchý. Snažíme se simulovat prodej veškerého majetku společnosti. Při této simulaci dbáme na účel ocenění a zamýšlíme se nad faktory, které by mohly hodnotu společnosti ovlivnit. Například vnější tlak prodat majetek společnosti obvykle snižuje hodnotu majetku. V případě tlaku na získání finančních prostředků rozprodejem majetku co nejrychleji se hodnota rovněž snižuje. Ocenění likvidační metodou provedeme ve třech základních krocích:

1. krok – stanovíme očekávané hodnoty majetku. U nich odhadneme, jak dlouho bude prodej jednotlivých položek trvat. Hodnotu jednotlivých položek zatížíme diskontem vzhledem k riziku neprodání majetku, a to následujícím způsobem:

$$NPV_{n} = {{M_{n}} \over (1+i)^n}.$$

2. krok – hodnoty závazků naopak obvykle necháváme v nominálních hodnotách a odečítáme je od hodnoty majetku. Od hodnot majetku ještě obvykle odečítáme i náklady na likvidaci, daně a jiné náklady související s prodejem majetku a ukončením činnosti společnosti.

3. krok – v poslední fázi ještě zohledňujeme výnosy a náklady, které očekáváme v průběhu provozu podniku do plného rozprodání majetku. Rovněž zvažujeme všechny smlouvy, které má společnost uzavřené, popř. jaké jsou podmínky jejich vypovězení. Tato část může mít pozitivní i negativní vliv na hodnotu podniku (dle toho, zda příjmy převažují výnosy nad náklady a naopak). Tuto položku vždy uvažujeme v čisté současné hodnotě podle toho, kdy dané výnosy a náklady vzniknou.

Metody za předpokladu pokračování podniku

Účetní hodnota na principu historických cen

Jedná se o nejsnadnější metodu v oceňování vůbec. Pro její jednoduchost ji používáme například v momentě, kdy oceňujeme společnost výnosovým oceněním a chceme porovnat výnosové ocenění s majetkem společnosti. Metoda se může využít také v rámci některých porovnávacích metod, neboť je výchozím bodem některých násobitelů. Nepřímo se s ní setkáme také v některých modelech pro stanovení nákladů vlastního kapitálu (model Fama French). Hodnotu společnosti podle této metody určíme dle účetní rozvahy. Vycházíme z toho, že cizí zdroje představují hodnotu pro věřitele a všechny vlastní zdroje představují hodnoty pro vlastníky. Tím se ovšem metoda dopouští výrazného zjednodušení, neboť tím explicitně říká, že veškerý majetek má právě takovou hodnotu, v jaké je evidován v účetnictví. Majetek je však obvykle evidován v pořizovacích cenách (historických cenách). Čím větší doba uběhne od data pořízení, tím je hodnota obvykle rozdílnější. O něco lepší vypovídací hodnotu má tato metoda u bank a finančních institucí, které jsou vzhledem k výkaznictví více orientované na trh a také u nich dochází k relativně častější obměně aktiv (účetní položky jsou evidované v tržních hodnotách). I přes to však vzhledem k uvedeným nedostatkům doporučujeme využívat tuto metodu pouze jako metodu doplňkovou.

Substanční hodnota na bázi reprodukčních cen

Substanční hodnota na bázi reprodukčních cen nám odpovídá na otázku, kolik by stálo znovu vybudovat stejný podnik vzhledem ke stavu jeho majetku a závazků k datu ocenění. Na tuto otázku můžeme odpovědět dvěma různými způsoby. Můžeme ocenit individuální položky majetku snížené o závazky společnosti jejich reprodukčními cenami (tj. zjistíme, za kolik lze dané věci zakoupit na trhu). Tím získáme netto substanční hodnotu. Nebo oceníme jen individuální položky majetku podniku, které nebudeme ponižovat o hodnotu závazků podniku. Tím získáme brutto substanční hodnotu. Každý typ majetku se přitom oceňuje podle jeho povahy jiným způsobem.

Neúplná substanční hodnota

Zjišťujeme, kolik by stálo znovu vybudovat stejný podnik na základě majetku a závazků zachycených v účetnictví. To se týká i majetku s nulovou zůstatkovou hodnotou, pokud je stále používán v provozu.

Úplná substanční hodnota

Je spíše teoretickým konceptem, protože v praxi se téměř nedá zjistit. Úplnou substanční hodnotu získáme, kdybychom simulovali znovuvybudování podniku, a to včetně majetku, který není zachycen v účetnictví. Například se může jednat o zákaznickou bázi, vybudovaný pracovní kolektiv, know-how atd. Slouží jako horní mez výnosového ocenění, protože by racionální investor za podnik nezaplatil více, než by stálo jeho znovuvybudování. Opět ji můžeme získat ve variantách brutto a netto.

Reprodukční náklady

Jsou definovány jako náklady na vytvoření pomyslné repliky stávajícího předmětu ocenění při použití stejného designu a obdobných materiálů (např. vytvoříme repliku Škody Favorit).

Náklady nahrazení

Zjišťujeme, kolik by stálo nahradit předmět ocenění věcí s podobnou užitečností, která je ale dostupná k datu ocenění (např. nahradíme Škodu Favorit Škodou Fábií).

Substanční hodnota na bázi úspory nákladů

Druhou možností, jak ocenit podnik na bázi substanční hodnoty, je hledat úsporu, jakou by získal případný zájemce o podnik oproti nákupu individuálních položek. Vycházíme z předpokladu, že podnik si zakoupí zájemce, který potřebuje navýšit své vlastní výrobní kapacity. Nejprve tedy vyčleníme neprovozní majetek podniku, který oceníme na bázi likvidační hodnoty a poté oceníme provozní část podniku na bázi úspory nákladů na jeho znovuvybudování. V tomto druhu ocenění nezískáme hodnoty individuálních položek, nýbrž hodnotu podniku jako takového. Výsledkem ocenění je, kolik budoucí investor ušetří, pokud koupí daný podnik oproti jeho znovuvybudování.

Majetkové ocenění na principu tržních cen

Používá se zejména u investičních fondů a holdingových struktur. Hodnotu těchto společností zjistíme jako součet tržních cen jejich majetku.

* * *

Feedback k 4. okruhu